( س & ج ) حول موضوع الفقاعة العقارية ...
أولا : ما معنى الفقاعة العقارية ؟
الإجابة : الفقاعة العقارية هي ظاهرة تحدث مع زيادة أسعار العقارات بشكل لا يتوافق ( بمعنى أكثر بكثير ) مع زيادة اسعار الاراضى و الخامات و الخدمات و و و
أو تحدث نتيجة مضاربة فى الأسعار بسبب توافر سيولة مثلا لسهولة اخذ قروض من البنوك أو ما شابه ...
ومع الوقت يحدث انهيار في الأسعار نتيجة عدم صدقها او عدم تكافئها مع مكوناتها....
مثال ما حدث فى أمريكا عام 2008 حيث الاعتماد على القروض فكان هناك فائض للمعروض عن المطلوب و حدثت وقتها فقاعة و تراجعت الأسعار بشكل كبير ...
ثانيا : هل حدثت فقاعة عقارية فى مصر من قبل ؟؟
الإجابة : على حد علمى ...لم تحدث ...ولكن ممكن حدوث عدم استقرار فى بعض الأوقات مثل توقيت زيادة الدولار فى السوق السوداء عن قيمته الفعلية ...
ثالثا : هل ممكن مثال لحدوث فقاعة حتى لو بسيطة أو فى مكان معين وليس كامل الوطن ؟
الإجابة : اتذكر مثلا فى 2015 ...حدث أن قطع الأراضى فى القاهرة الجديدة أصبحت غير متوفرة
( بعد انتهاء اراضى اللوتس و قبل ظهور أراضى بيت الوطن كبناء وقبل ظهور اراضى التجارى و اراضى العاصمة و و )
غير فى منطقة ابوالهول فبدأ تدافع المطورين و التجار و و و على المنطقة حتى زادت الأسعار للقطعة ال 260 م٢ من 800 ألف للضعف خلال شهور قليلة (( بسبب توافر سيولة مالية فى السوق وقتها )) ومع فتح منطقة جديد فى الأندلس تراجعت الأسعار لما كانت عليه ...
ما اقصده ان زيادة السعر في جزء من مكونات منتج العقار أدى لعمل خلل انكشف سريعا عندما تم ازالة المسبب....
رابعا : هل نحن الآن نعيش مرحلة الفقاعة العقارية
الإجابة : قولا واحدا ..لا لا لا
الأسباب كثيرة
السوق المصرى لا يعتمد على شراء العقارات عن طريق البنوك أو القروض وان وجدت ولكن بنسبة لا تذكر ...
لا يوجد ضرائب مفروضة على العقارات بشكل يجعلها ثقيلة على صاحبها ...نعم نعم موجود الضريبة العقارية وهى التى تدفع على اى عقار زيادة عن العقار الأول ولكن قيمته أقل بكثير من ان تكون سبب لبيع العقار ....من الاخر مقولة لا يأكل ولا يشرب تقريبا متوفرة في العقار المصرى…
الوحدة العقارية سكنية كانت أو تجارية أو إدارية او أو تتكون تكاليفها من خمسة مكونات أساسية
( ارض + تكاليف بناء + مصاريف تشغيلية إدارية و تسويقية و بيعية + ضرائب + ربح المطور )
ولكن أكثر البنود تأثيرا فى الأسعار و التكاليف ( الارض & تكاليف البناء ) حيث تصل نسبتهم تقريبا ل 75 %
والنسبة المتبقية مبنية معظمها على السعر...حيث يزداد أيضا تزداد تكاليف التسويق و المبيعات والضرائب ...
* معدل الزيادة فى البنود المذكورة تقريبا سنويا من 20 % وذلك خلال السنوات السبعة الأخيرة أو بالضبط بعد تعويم 2016 ....
* لو أخذنا مثال واقعي لمعرفة صدق الأرقام المكتوبة
مثلا فى 2017...سعر متر إداري في مكان ( x ) كان 40 الف جنيها
فى 2024 ... سعر متر ادارى فى نفس المكان ( x ) أصبح 140 الف تقريبا (( زيادة سنوية تقريبا 20 % بالفعل ))
زيادة تقريبا 100 الف للمتر فى 7 سنوات
التضخم تقريبا كان من 10 ل 30 % سنويا بالفعل ...متوسط 20 %
(( اذا كيف تكون هناك فقاعة مع مثل هذا الربط الطردى المتوازي بين أسعار البيع والتكاليف و التضخم
حدث مع ( التضخم الاخير او التعويم الأخير) خسارة فادحة للمطورين
خسارة فعليا وواقعيا و بالأرقام
(( اقسم بالله العظيم كل عمارة سكنية ذات مساحة الارض تقريبا 600 م٢ خسارتها ما بين 2 ل 4 مليون جنيها و بعضها أكثر))
كيف تكون هناك فقاعة ومع أول خلل في جزء من مكونات المنتج حدثت هذه الخسارات المأسوية.
ربط كثير من البنود بالدولار...
مثلا مع مراجعة سعر طن الحديد ستجد تقريبا طن الحديد = ألف دولار
بل تجد بعض اسعار المطورين كذلك مرتبطة إلى حد ما بالدولار
كام سعر متر شقق مثلا في مدينتي أو الرحاب ستجد تقريبا = الف دولار .
خامسا : ايه ردك على وجود عروض كثير لوحدات مطلوب بيعها من العملاء نفسهم ولا يتم البيع ؟؟؟
1 - المطور و الموقع و التيكت برايس( بمعنى اجمالى سعر الوحدة نتيجة ضرب المساحة فى سعر المتر ) و و و و
امور كثير تتحكم فى سرعة البيع من عدمه
( الأمر ليس مفتوح بدون ضوابط )
2 - معظم المشاريع الكبيرة تجد نفسك ك عميل تحتاج للبيع كاش و فى نفس الوقت تجد المطور يبيع ولكن قسط و على سنوات كبيرة ....
لذلك لابد من معرفة أن عميلك ك كاش ليس متوفر بنفس نسبة عميل القسط ولكنه موجود
حيث ميزة الاستلام الفورى مثلا او السعر أقل بكثير رغم انه كاش .
3 - عرض الوحدات للبيع لابد أن يتم بأصول وأهمها اعطائها لأهل المهنة ( البروكورز ) للقيام بالإعلان عنها وعرضها بالشكل الذى يسرع فى بيعها ولوجود مجموعة عملاء معهم يثقون فى رأيهم.
سادسا : هل فوائد البنوك لو قلت بعد سنة او اثنين او ثلاثة ستكون مؤشر لتقليل السعر حيث ان المطور يقوم بتقدير سعره على فوائد كبيرة حاليا...
الإجابة : عامل الفوائد فى التطوير العقارى رغم انه موجود ( مثلا فى حالة شراء اراضى بالقسط )
ولكن تأثيره لا يتعدى ال 5 % من المكون العقارى ولا يكون نهائي مسبب فى فقاعة من قريب أو بعيد ...
سابعا : ما النصيحة لمن يريد شراء عقار بهدف الاستثمار او السكن ؟؟
وما النصيحة للمطور العقارى ؟؟
الإجابة : النصيحة لكل من يريد شراء عقار كانت في بوست مستقل
https://www.facebook.com/100064359925443/posts/926815172807138/
النصيحة للمطور العقاري
بجانب الأساسيات الخمسة للمطور الناجح حيث ( الالتزام والصدق والملاءة المالية والخبرة وحسن الإدارة )
أنصح نفسى والأساتذة الكرام بأن يكون بيع اى مشروع على ثلاث مراحل (خاصة المشاريع الكبيرة )
الأولى: مع بداية تسويق المشروع .
الثانية : مع بداية التنفيذ الفعلي للمشروع .
الثالثة : مع نهاية المشروع بل يتبقى منه جزء لبعد تشغيل المشروع .
وذلك للقدرة والسيطرة على التضخمات الفجائية إن حدثت....
