إذا كنت تمتلك عقارًا أو تبحث عن عقار، فإن التقييم خطوة أساسية لابد أن تمر بها بعناية شديدة. لأن تقييم العقار بدقة يعني تحديد الجدوى الاستثمارية ما إذا كانت مناسبة لك أم لا، والعوامل التي تؤثر على تقييم العقار عديدة منها موقع المشروع وحجمه واسم المطور وتصميم المشروع نفسه وغيرها من العوامل الأخرى:
الموقع هو العامل الأهم والأكثر تأثيراً في تحديد قيمة العقار. بداية من اختيار المدينة نفسها مرورًا باختيار المنطقة داخل المدينة وصولًا إلى قطعة أرض المشروع وأخيرًا الوحدة نفسها سواء السكنية أو التجارية أو الإدارية أو الطبية. يختلف تميز الموقع من شخص لآخر ولكن الرأي الشخصي ليس له علاقة عند تقييم العقار. فمثلاً إذا كان المشروع على شارع رئيسي لا يتساوى مع مشروع بشارع داخلي، وكذلك الاتجاه البحري يختلف في التقييم عن غيره في السكنى، وأيضًا الناصية أو الفيو المفتوح وهكذا. كما أن قرب الموقع من الخدمات لا يتساوى مع البعيد عنها. اختصارًا لكل ما سبق فإن موقع المشروع هو العنصر الأهم في تقييم العقارات.
يختلف تقييم العقارات من مطور إلى آخر، حيث تختلف سياسة التسعير. وأيضًا يختلف تسعير المطور الكبير الذي يتمتع بسمعة طيبة عن تسعير المطور المتوسط أو الصغير. قد تجد موقعين متجاورين ولكن تجد اختلاف في السعر من مطور لآخر بناءً على حجم هذا المطور. لذلك إذا كنت تشتري من مطور سيكون اسم هذا المطور ضمن العوامل المؤثرة في تقييم المشروع.
وجود المشروع بمنطقة ذات بنية تحتية قوية والتخطيط بشكل جيد لتوفير الخدمات والمرافق مثل المياه والكهرباء والصرف والطرق والحدائق وغيرها يؤثر بشكل كبير على تقييم العقار. كما أن قرب المشروع من المدارس والمستشفيات والمولات يزيد من قيمة العقار والعكس صحيح.
إذا كان المشروع تحت الإنشاء يختلف تسعيره عما إذا كان تم الانتهاء منه، ويختلف أيضًا في طرق السداد. تنفيذ المشروع بجودة عالية يساهم بشكل مباشر في زيادة السعر عند تقييم العقار. وأيضًا إذا كان تشطيب كامل ام نصف تشطيب وحالة التشطيب نفسها وهكذا.
حجم المشروع نفسه، إذا كان مثلًا كمبوند بمساحة كبيرة يختلف تسعيره عن كمبوند بمساحة أقل. كذلك تصميم المشروع الخارجي والتقسيم الداخلي من العوامل الهامة في تقييم العقار. وأيضًا مساحة الوحدة أيا كانت سكنية أو تجارية أو إدارية قد تؤثر في تقييم العقار. ليس بالضرورة المساحة الكبيرة تعني ارتفاع قيمتها، لذلك فإن حجم المشروع والمساحة قد يؤثر بارتفاع أو انخفاض التقييم.
العرض والطلب. حالة السوق بشكل عام تؤثر على تقييم العقارات. إذا كان السوق يشهد ازدهارًا ونموًا والطلب على العقارات عالي فإن قيمتها تزيد والعكس صحيح.
لابد من الإطلاع على كافة الأوراق القانونية للمشروع. العقارات التي يكون موقفها القانوني سليم تكون ذات قيمة أعلى والعكس صحيح. كذلك الاشتراطات البنائية ورسوم التراخيص قد تختلف من منطقة لمنطقة وبالتالي قد تؤثر في تقييم العقارات.
عدم استقرار الاقتصاد ومعدلات الفائدة البنكية والتضخم والوضع الاقتصادي بشكل عام يؤثر بشكل كبير على القيمة الشرائية للعقارات. أقرب مثال على ذلك ما حدث خلال العامين الماضيين والذي أثر على جميع أنواع العقارات بزيادة كبيرة جدًا لم نشهدها من قبل.
لكل مشروع أيا كان حجمه خدمات داخلية وتختلف من مشروع لآخر وتؤثر بشكل كبير على تقييم العقار. مثلًا إذا كان المشروع عبارة عن عمارة سكنية فيمكن أن تكون الخدمات عبارة عن مواقف سيارات ومخازن وتوفير منطقة جيم لساكني المشروع، أو الاستفادة من الرووف، أو توفير مصلى أسفل المبنى أو غيرها من الخدمات الأخرى. كذلك إذا كان المشروع كمبوند سكني فإن نسبة المباني إلى الخدمات مثل حمامات السباحة أو اللاند سكيب والمساحات الخضراء وغيرها يؤثر على القيمة.
إذا كان العقار مثلًا عبارة عن مول تجاري ويمتلك شركة إدارة وتشغيل ذات كفاءة عالية يختلف تقييم هذا العقار عن غيره الذي لا يتوفر فيه ذلك. ومثلًا إذا كان كمبوند سكني ويعمل بنظام سمارت ومتعاقد مع إحدى شركات الاتصالات كشريك تقني يزيد من قيمة العقار. كذلك المصمم الهندسي، والاستشاري الهندسي وشركة التنفيذ والمقاولات وبيوت الخبرة، كلما توفرت شراكات من هذا النوع فإنها تزيد من قيمة العقار والعكس صحيح.
بعض النصائح العامة:
* استعن بخبير تقييم عقاري أو استشاري عقارات يعمل بالمنطقة محل العقار لضمان الحصول على تقييم دقيق.
* قارن بالمنافسين، ادرس السوق واستفسر عن أسعار العقارات المشابهة بالمنطقة لمعرفة نطاق الأسعار.
* إذا كنت المشتري لابد من معاينة العقار وتحليل الموقع ويفضل زيارته في أوقات مختلفة من اليوم وأيام مختلفة من الأسبوع.
* راجع الأوراق القانونية بشكل تفصيلي ويفضل الاستعانة بمحامي قبل التنفيذ.
* إذا كنت مشتريًا أو بائعًا راجع المصروفات التي ستحتاجها بعد الشراء أو البيع، مثل مصاريف الصيانة أو التقديم للمرافق أو الضرائب العقارية أو غيرها.
