كثيرا ما نسمع لفظ تحليل السوق العقاري، ولكن الكثير لا يعلم كيف يتم هذا التحليل، حديثنا سيكون بشكل عام عن نقاط هامة لتحليل السوق، اولا يتم تقسيم السوق الى بعض التصنيفات، على رأسها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ثم الشركات الكبيرة وبعدهم الشركات المتوسطة والناشئة، ثم يتم تحليل كل تصنيف بالإعتماد على بعض العوامل الهامة، منها تحليل العرض والطلب، الاسعار والعائد الاستثماري، الاستثمار الآمن، وتطور الأداء وغيرها من العوامل:
اولا: هيئة المجتمعات العمرانية:
* هيئة المجتمعات العمرانية تتبع استراتيجيات مختلفة حيث هي الجهة التي تقوم بتطوير المدن الجديدة وطرح مشاريع مختلفة لتوفير فرص سكنية للأفراد، وأيضا توفير فرص استثمارية للشركات لتطوير هذه المدن، وطرح مشاريع للمصريين بالخارج، وفي بعض الأحيان مشاركة الشركات الخاصة مثل مشروع طرحها وحدات بمشروع مدينتي لشركة طلعت مصطفى، والتي تعد من أكبر الأسباب التي سيطرت على الاسعار هناك.
* العميل المحتمل، تستهدف هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كل شرائح المجتمع، بداية من مشاريع الإسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل، مرورا بمشاريع دار مصر وسكن مصر وغيرهم لمتوسطي الدخل، مرورا بمشاريع مثل جنة مصر كإسكان فاخر، وصولا الى بيع اراضي المجمعات السكنية (كمبوندات ومدن وقرى ساحلية) لكبار المطورين.
* العرض والطلب على مشاريع الهيئة كبير عن غيره من المشاريع، وينتظر هذة المشاريع الآلاف بل ومئات الآلاف، حيث أسعار تنافسية بالإضافة إلى توفير الخدمات بمشاريعها السكنية مثل (جنة مصر، دار مصر، سكن مصر، سكن لكل المصريين وغيرهم) وتسليم الوحدات كاملة التشطيب، وتوفير البنية التحتية والمرافق بمشاريع بيع الأراضي مثل (بيت الوطن، الأراضي الأكثر تميزا وغيرها) وتوفير عوامل النجاح للمستثمرين بالمشاريع الكبيرة مثل طرح أراضي خدمية او اراضي للاستخدام السكني (كمبوندات) وأراضي ساحلية بمواقع مميزة وطرق سداد مرنة، وايضا طرح ارضي بأنشطة مختلفة مثل (المصانع، المدارس، المستشفيات وغيرهم) بمناطق مميزة. لذلك فإن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تعتبر هي الجهة الأهم في السوق العقاري المصري.
* اسعار مشاريع الهيئة سواء السكنية او التجارية او غيرها عند تحليلها في بداية الطرح تكون نوعا ما قليلة ولكن ترتفع بسرعة كبيرة مع زيادة الطلب وتطوير البنية التحتية وغيرها من العوامل الاخرى، ودائما ما يكون متوقع ارتفاع الاسعار مع اكتمال المشاريع، وحدث هذا بالفعل في العديد من المشاريع السابقة للهيئة.
* العائد الاستثماري يكون مميز بهذه المشاريع نظرا لما تم ذكره في النقاط السابقة، حيث بعد طرح المشروع وبيعه بعض الأشخاص الذين حصلوا على وحدات أو أراضي يقوموا بعرضها مباشرة وطلب اوفر على المدفوع، وإذا كانت وحدة سكنية يمكنهم الحصول على إيجارات جيدة، وإذا تم استلام الوحدة يمكنه إعادة بيعها بقيمة أعلى بكثير من قيمتها وقت الشراء، لذلك فإن العائد الاستثماري بمشاريع الهيئة جيد جدا.
* الثقة والآمان، الشراء بمشاريع الهيئة يعني ضمان استلام الوحدة أو الأرض أيا كانت الظروف الاقتصادية، قد يكون التنفيذ او التشطيب ليس الأفضل ولكن استثمارك يكون في أمان.
* تطور الأداء، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لديها بعض السياسات نظرا لأنها تعتبر جزء من الحكومة المصرية، ومع ذلك فإن أداء الهيئة يتطور بشكل ملحوظ، التطور بالتأكيد نحو الأفضل حيث هيئة المجتمعات العمرانية اصبحت اقرب للمطورين وأكثر دعما لهم، وتقدم التسهيلات اللازمة للمستثمرين مما يساعد على تطوير ونمو القطاع العقاري بمصر.
ثانيا الشركات الكبيرة:
* تتبع الشركات الكبيرة استراتيجيات مشابهة لهيئة المجتمعات العمرانية ولكن بشكل اصغر وبشرائح مستهدفة مختلفة، وتتأثر بشكل كبير جدا بالعوامل الاقتصادية مثل التضخم وسعر الفائدة وسعر الصرف وغيرها، الشركات الكبيرة تتأثر بهذه العوامل حتى عن غيرها من الشركات المتوسطة والناشئة وعن الهيئة أيضا، وذلك لقيامهم بتطوير مشاريع ضخمة والعوامل السابقة تؤثر في تكلفة البناء، وبالتالي تؤثر في سياسة التسعير، وتؤثر في مراحل المشاريع، وتؤثر في الشرائح المستهدفة وغيرها.
* العميل المحتمل، الشركات الكبيرة عادة ما تستهدف شريحة مميزة من العملاء تشمل الفئات الاقتصادية العليا وفي بعض الأحيان الفوق متوسطة، حسب نوع المشروع وموقعه وغيرها من العوامل.
* العرض والطلب بمشاريع الشركات الكبيرة كبير نوعا ما نظرا لأن هذه الشركات تساهم بشكل كبير في زيادة العرض من خلال تطوير مشاريع ضخمة مثل الأبراج السكنية او الكمبوندات او المولات التجارية أو المدن المتكاملة، لذلك فإن العرض والطلب على هذه المشاريع أيضا كبير والفئة المستهدفة عادة ما تنتظر مشاريع تلك الشركات للحجز والاستثمار بها.
* العائد الاستثماري، تسعى دائما الشركات الكبيرة لتحقيق عائد استثماري مرتفع، ولكن يجب على العميل تحليل معدلات العائد في المشاريع السابقة للشركة مقارنة بالمشاريع الأصغر، نظرا لما تم ذكره سابقا لاختلاف سياسة التسعير وتخوف تلك الشركات من العوامل الاقتصادية وما إلى ذلك.
* المخاطر والاستثمار الآمن، الشركات الكبيرة أكثر عرضة لمواجهة مخاطر كبيرة بسبب تقلبات الاقتصاد، يجب تحليل تأثير الأزمات السابقة على هذه الشركات قبل اتخاذ أي قرار.
* تطور الأداء، الشركات الكبيرة دائما ما تسعى لتطوير أدائها، نظرا حجم مشاريعها واستثماراتها وقاعدة عملائها، التطور في الشركات الكبيرة مثل استثمارهم في التكنولوجيا العقارية، وتقديم مشاريع عقارية مستدامة وصديقة للبيئة وغيرها، لذلك فإن تحليل تطور أداء هذه الشركات يساعد على معرفة موقع هذه الشركة من السوق.
ثالثا: الشركات المتوسطة والناشئة:
- تعتمد استراتيجيات الشركات المتوسطة والناشئة على توفير العقارات السكنية والتجارية بالمناطق الحيوية بالمدن الجديدة، وتعمل على سد الفجوات الموجودة بالسوق، مثل تلبية احتياجات العملاء الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف المشاريع الفاخرة للشركات الكبيرة والذين لا يفضلون مشاريع الهيئة، وايضا تقديم مشاريع للطبقة المتوسطة وفوق المتوسطة مثل المولات التجارية او العمارات السكنية المنفردة.
- العرض والطلب بهذه الفئة متفاوت حسب الفئة المستهدفة ولكن الطلب مرتفع على مشاريع الاسكان المتوسط مما يمثل فرصة مميزة لتلك الشركات للاستفادة من زيادة الطلب، وفرصة مميزة للعملاء للحصول على استثمار مميز.
- العائد الاستثماري، الاستثمار بمشاريع الشركات المتوسطة والناشئة يحقق عائد استثماري جيد جدا اذا تم اختيار موقع مميز، وبسعر تنافسي ونظام سداد مرن واختيار مطور موثوق ويتمتع بسمعة طيبة، حيث يتم طرح مشاريع جيدة استثماريا من خلال تلك الشركات.
- المخاطرة والاستثمار الآمن وتطور الأداء، يجب اختيار شركة موثوقة ولديها تحليلات جيدة ومدروسة لإدارة المخاطر المتوقعة، وذلك لضمان تجاوز الأزمات المالية او الاقتصادية المتوقعة، شركة يكون لديها خطط نمو لتحقيق النجاح في مشاريعها الحالية قبل الانتقال الى توسعات أكبر، ذلك نظرا لأن الشركات المتوسطة والناشئة إذا تعرضت لأي أزمة بدون تحليل المخاطر قد تتعثر وتفقد القدرة على تنفيذ وتسليم مشاريعها مما يعني خسارة كبيرة للشركة وعملائها، لذلك اختار الشركة بعناية. وايضا لابد أن يكون للشركة خطة نمو وتوسع واضحة بناءا على محفظة مشاريع الشركة وقدرتها المالية.
نصائح عامة:
